近一段時間，關于放活農村土地市場的討論很熱。有觀點提出，農村土地市場再放開些，也亂不起來。有些人對宅基地的期望是，取消只有農村集體組織成員才能享有宅基地的限制，任何人都可以到農村去買房置地。小農菌認為，要警惕對農地的不當期望，即使放開也要有底線，不能對農村宅基地有“非分之想”。

　　為什么要實行宅基地制度改革

　　關于宅基地許多人心中都有這樣的疑惑，為什么這些年老是提出宅基地制度改革？說到底，國家做這些都是想保障大家的權益，尤其是農友們的利益。往大的說宅基地制度是我國土地制度的一項獨特制度安排，既是農民住房保障制度的基礎，也是農民集體成員權利的體現。往小的說如果沒有宅基地，農民住哪呢？

　　當前，之所以實行宅基地制度改革，主要是因為農村呈現人（戶籍人口）增、地減趨勢，使得原先“一戶一宅”的宅基地分配難以為繼，出現了大量農房常年閑置與部分“農二代”宅基地取得困難并存的矛盾。

　　試點的目的，是要探索出既能向集體組織成員提供基本住房保障，又能*限度節約農村建設用地的制度。宅基地改革絕不是向社會公眾開放、讓城里人下鄉去買房置地，也不是要改變土地規劃和用途管制，在農村搞大規模非農開發或商品房建設。目前，對于農村宅基地市場的發展前景，很多專家都是持樂觀態度的。

　　房子如何變成“錢袋子”

　　隨著農村宅基地和農房可流轉、可抵押、可退出等多種創新形式出現，城里人和農村人都對農村的房子產生了興趣。房子如何變成“錢袋子”？農民怎么從宅基地改革中得到好處呢？

　　農民成房主收著房租

　　農房的潛在發展空間非常大，農民成了房主，收著房租，也得到了不少收益。這個小農菌就不舉例了，大家在農村都有所了解的。

　　利用農房抵押申請貸款

　　農民發現閑置農房有很多意想不到的好處。這其中*的好處就是閑置農房可以作為抵押申請貸款。

　　案例：

　　去年，家在湖北宜城市小河鎮的養殖戶熊興林拿到了自己的農房不動產權證。之后，他馬上找銀行抵押，貸款10萬元，用于擴建自己的豬舍。本來閑置的農房成了貸款的資本，也讓熊興林的產業得以繼續發展。

　　宅基地有償退出機制領取補償款

　　目前一些地區正在探索的農村宅基地的自愿退出機制。

　　案例：

　　在福建省晉江市，當地通過“指標置換、資產置換、貨幣補償、借地退出”等多種模式探索宅基地退出機制。村民可以自愿把現有的宅基地和房屋退出，用于置換住宅小區的新房。不愿意置換的，也可以通過宅基地有償退出機制領取補償款。在城中村，農民可以拿宅基地和房屋，換安置房、商務辦公樓、店面、現金和股權等。

　　宅基地實現產業導入

　　通過宅基地使用權的流轉以實現產業導入，打造田園綜合體、引入主題民宿、文創等多元化業態，實現大收益的同時也成為了探索鄉村振興的新路子。

　　案例：

　　宅基地流轉改革，在上海的郊區緊鑼密鼓地推進中。9月28日，上海發布的《關于促進本市鄉村民宿發展的指導意見》提出，充分發揮鄉村民宿在推動城鄉和產業融合互動，促進休閑農業和鄉村旅游創新轉型等方面的積極作用。把上海農村建設成為宜居、宜業和宜游的美麗鄉村。

　　據了解，目前上海奉賢推行的宅基地改革的要求是“農民離地不失地、離房不失房”，農村宅基地使用權流轉之前，都會與村里簽訂合同，并按照規定領取一定的租金分紅。按照此模式后宅基地仍然還是農民的，農民領取的補償相當于是房子的租金。目前奉賢正在南橋鎮、西渡街道和金匯鎮等試點農村宅基地改革，以推動發展壯大“農家院子”里的總部經濟。

　　農村宅地能否隨意流轉？

　　對于農村宅基地的使用，很多農民還有自己的疑惑和猶豫。如果沒有宅基地，農民住哪呢？農村宅地流轉要注意什么？

　　守住底線才能穩步向前

　　農村土地上有兩個權利是只有農民才能擁有的：一個是耕地的承包權，另一個是宅基地的申請權。新時期，農村改革的主線依然是農民和土地的關系，無論怎么改，農地改革都要堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線。

　　基于此，今年的中央一號文件要求“適度放活宅基地和農民房屋使用權”，同時也明確了不得違規違法買賣宅基地，要嚴格實行土地的用途管制，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。

　　強調審慎推進

　　無論是宅基地制度改革，還是集體經營性建設用地入市，中央均強調要審慎推進。自2014年起，包括以上兩項改革的“三塊地”改革在33個縣級單位開展試點。上述試點地區均明確現階段宅基地流轉只能內部流轉。因試點涉及突破現有法律，上述地區已經全國人大授權暫停實施有關法律條款。

　　但是，在中央批準的試點地區之外，有些地方以“改革”的名義突破了現行法律——建售“小產權房”、向非本集體成員轉讓宅基地、未經規劃許可“以租代征”轉讓集體土地用于非農建設等。應當說，這些都是違法行為，不是改革鼓勵或允許的方向。

　　總體看，我國宅基地制度改革涉及一系列復雜的制度約束和利益關系調整，相關改革應十分慎重、試點先行。現階段如果放開對宅基地流轉的限制，從短期來看似乎是增加了農民的“融資渠道”，但從長遠看容易對農村經濟社會發展埋下隱患。當務之急是要落實好中央提出的“選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”，讓閑置農房成為鄉村振興的產業載體、農民增收的鮮活資源。實踐中，各類資本可以租賃閑置農房，發展鄉村旅游、養生養老等農村新產業。

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