近日，自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于福州等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案意見的函》，原則上同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案。自此，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點再擴(kuò)大，不僅有助于我國建立多主體供應(yīng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場，同時也有利于多渠道保障居民住房需求，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合，提高農(nóng)民獲得感。

　　目前，我國實行的是城鄉(xiāng)不同的土地管理制度，城市實行土地國有制，農(nóng)村實行土地集體所有制。城市建設(shè)用地實行招標(biāo)拍賣、掛牌出讓制度，集體建設(shè)用地要進(jìn)入這一市場，必須先由地方政府征收為國有。

　　專家表示，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房實際上打破了集體建設(shè)用地入市要先征收為國有這一規(guī)定。此前，在2017年8月份，我國確定在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

　　北京、上海由于租金高昂，試點備受關(guān)注。2018年4月份，北京通過協(xié)議出讓方式，向4家企業(yè)出讓集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)用于建設(shè)租賃住房。10月份，上海以公開掛牌方式出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)租賃住房。

　　*近，改革也在法律層面得到了保障。2018年12月份，全國人大常委會第七次會議決定，提交審議的《土地管理法》修正案草案中，刪去了“從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地”的規(guī)定。

　　自然資源部要求，此次試點要嚴(yán)格落實試點城市人民政府主體責(zé)任，統(tǒng)籌推進(jìn)試點工作。建立租金監(jiān)測監(jiān)管機(jī)制，租賃項目要合理確定租金，建立公開透明的租金變動約束機(jī)制，支持長期租賃。

　　利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，位置會不會很偏遠(yuǎn)？對此，自然資源部要求項目應(yīng)與周邊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套工程統(tǒng)一考慮，明確配套設(shè)施建設(shè)主體與標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)與周邊地區(qū)公共服務(wù)均等化。同時，盡量將項目安排在區(qū)位條件好、基礎(chǔ)設(shè)施完備以及人口集中度高、市場需求旺盛的區(qū)域。

　　利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，會不會出現(xiàn)一些地方借機(jī)讓“小產(chǎn)權(quán)房”合法化？對此，各地的試點方案中都有規(guī)避。各地普遍要求，項目宗地只能辦理整體產(chǎn)權(quán)，不得分割登記。比如，福州市的試點方案要求，各職能部門應(yīng)依職責(zé)分工嚴(yán)格落實監(jiān)管責(zé)任，保障集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益，防止出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”或“以租代售”等現(xiàn)象。方案同時規(guī)定，住房出租應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售，承租人不得轉(zhuǎn)租。合同約定租賃期限*長不超過6年，*收取租金不得超過1年，不得含有自動續(xù)租條款。不得違規(guī)使用租金貸。

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